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Home Loan Interest to Increase: उच्च ईएमआई या पूर्व भुगतान, बढ़ती लागत को कैसे कम करें

देश में बढ़ती महंगाई पर काबू पाने के लिए रिजर्व बैंक ऑफ इंडिया (RBI) ने हाल ही में रेपो रेट में 50 बेसिस प्वाइंट की बढ़ोतरी की है। नवीनतम वृद्धि के साथ, रेपो दर 5.40 प्रतिशत के पूर्व-महामारी के स्तर पर वापस आ गई है। यह मई के बाद से भारत के केंद्रीय बैंक द्वारा लगातार तीसरी रेपो दर वृद्धि है - मई में 40 आधार अंकों की ऑफ-साइकिल दर में संशोधन, इसके बाद जून में 50-आधार-अंक की उधार दर में वृद्धि हुई। मई से अगस्त के बीच रेपो रेट में 140 बेसिस प्वाइंट की बढ़ोतरी की गई है।





भारतीय रिजर्व बैंक बैंकों और अन्य वित्तीय संस्थाओं को पैसा उधार देते समय रेपो दर लेता है। इस बात पर जोर दिया जाना चाहिए कि 1 अक्टूबर 2019 के बाद बैंकों द्वारा स्वीकृत सभी फ्लोटिंग दरों वाले खुदरा ऋण बाहरी बेंचमार्क से संबंधित हैं। अधिकांश बैंकों के लिए यह बाहरी बेंचमार्क रेपो दर है। रेपो रेट बढ़ने के साथ ही रेपो रेट से जुड़े पर्सनल लोन और होम लोन पर ब्याज दरें आसमान छू जाएंगी। जैसे-जैसे रेपो दर में वृद्धि के परिणामस्वरूप बैंक की उधारी लागत बढ़ती है, निधियों की सीमांत लागत-आधारित उधार दर (एमसीएलआर) और आधार दर पर आधारित गृह ऋण भी अधिक महंगे हो जाएंगे।

“RBI द्वारा रेपो दरों में वृद्धि से होम लोन आदि जैसे विभिन्न उत्पादों के लिए ब्याज दरों में वृद्धि होगी। यह बदले में उधारकर्ताओं के लिए बोझ बढ़ाता है। इसलिए, उधारकर्ताओं को अपनी जेब में एक चुटकी महसूस होगी," फ़्रीओ के मुख्य जोखिम अधिकारी सुजय दास ने कहा।

"नीतिगत दरों में बढ़ोतरी का सबसे तेज़ प्रसारण होम लोन और रेपो दरों से जुड़े अन्य खुदरा ऋणों में देखा जाएगा।" पैसाबाजार के सीईओ और सह-संस्थापक नवीन कुकरेजा ने कहा, "नए परिवर्तनीय दर खुदरा ऋणों का प्रसारण तेज होगा।"

नए गृह ऋण और अन्य खुदरा ऋण उधारकर्ताओं के लिए बढ़ी हुई नीतिगत दरों के प्रसारण की सटीक तिथि बैंकों द्वारा उनके नियमों के अनुसार निर्धारित दर रीसेट तिथियों द्वारा निर्धारित की जाएगी। कुकरेजा के अनुसार, रेपो रेट से बंधे मौजूदा फ्लोटिंग रेट लोन वाले उधारकर्ताओं से उनकी ब्याज रीसेट तिथियों के साथ शुरू होने वाली उच्च दरों पर शुल्क लिया जाएगा।

5 अगस्त को आरबीआई के बयान के बाद, एचडीएफसी बैंक, आईसीआईसीआई बैंक, पंजाब नेशनल बैंक (पीएनबी), बैंक ऑफ बड़ौदा (बीओबी) और केनरा बैंक सहित कई बैंकों ने पहले ही अपनी उधार दरें बढ़ा दी हैं।

होम लोन लेने वालों को अब क्या करना चाहिए?

EMI या लोन अवधि बढ़ाएँ?

बढ़ती ब्याज दरों के प्रभाव को कम करने के लिए, मौजूदा होम लोन लेने वाले या तो अपनी समान मासिक किश्तें (ईएमआई) या अपनी लोन अवधि ले सकते हैं। कुकरेजा ने कहा, "ध्यान दें कि कार्यकाल बढ़ाने के विकल्प को चुनने से ईएमआई वृद्धि विकल्प की तुलना में अधिक ब्याज लागत आएगी।"

उदाहरण के लिए, मान लीजिए कि आपके पास 25 साल की अवधि के साथ 30 लाख रुपये का होम लोन था और ब्याज दर 7.55 प्रतिशत प्रति वर्ष थी। मासिक किस्त 22,267 रुपये है। भारतीय रिजर्व बैंक द्वारा हाल ही में दरों में वृद्धि के बाद संशोधित ब्याज दर 8.05 प्रतिशत होगी। मौजूदा रेट को देखते हुए आपको ईएमआई के लिए 23,254 रुपये चुकाने होंगे। नतीजतन, आपकी ईएमआई हर महीने 987 रुपये बढ़ जाएगी। ऋण के दौरान ब्याज का बोझ 2.95 लाख रुपये बढ़ जाएगा।

अधिकांश बैंक अब ईएमआई को स्थिर रखते हुए ऋण की शर्तों को लंबा करना पसंद करते हैं। नतीजतन, यदि ऋण अवधि 36 महीने तक बढ़ा दी जाती है, तो ब्याज का भार आसमान छू जाएगा। इसी तरह, यदि ब्याज दर 7.55 प्रतिशत पर जारी रहती है और पूर्व भुगतान की अवधि तीन साल बढ़ा दी जाती है, तो ब्याज का बोझ 5.39 लाख रुपये बढ़ जाएगा।

बढ़ती ब्याज लागतों को बचाने के लिए उधारकर्ता पूर्व भुगतान पर विचार कर सकते हैं। कुकरेजा ने सलाह दी, "पर्याप्त अधिशेष वाले मौजूदा गृह ऋण उधारकर्ताओं को अपने गृह ऋण का पूर्व भुगतान करना चाहिए और अधिमानतः, अधिक ब्याज व्यय बचत अर्जित करने के लिए कार्यकाल में कमी का विकल्प चुनना चाहिए।" नियमित पूर्व भुगतान ऋण की शेष राशि को काफी कम कर देगा।

कम तरलता वाले उधारकर्ता होम सेवर विकल्प चुन सकते हैं। इस सुविधा के तहत एक चालू या बचत खाते के रूप में एक ओवरड्राफ्ट खाता बनाया जाता है, जहां उधारकर्ता अपने अधिशेष को पार्क कर सकता है और आवश्यकतानुसार ले सकता है। होम लोन की बकाया राशि से बचत/चालू खाते में अधिशेष की कटौती के बाद, ब्याज घटक निर्धारित किया जाता है।

एक अन्य संभावना प्रतिस्पर्धी ब्याज दरों के साथ शेष राशि को ऋणदाता को हस्तांतरित करना है। सीधे शब्दों में कहें तो, योग्य उधारकर्ता अपने गृह ऋण को ऐसे बैंक में स्थानांतरित कर सकते हैं जो उनके वर्तमान ऋणदाता की तुलना में सस्ती ब्याज दर प्रदान करता है। कुकरेजा ने सलाह दी, "मौजूदा हाउस लोन लेने वाले जिन्होंने अपने क्रेडिट प्रोफाइल में महत्वपूर्ण बदलाव देखा है और अपने होम लोन का लाभ उठा रहे हैं, उन्हें होम लोन बैलेंस ट्रांसफर के जरिए ब्याज लागत में कटौती की संभावना की जांच करनी चाहिए।"


ध्यान रखें कि प्रक्रिया में अतिरिक्त शुल्क जुड़े होते हैं, जैसे कि एक ऋणदाता से दूसरे ऋणदाता को ऋण की शेष राशि स्थानांतरित करने के लिए प्रसंस्करण शुल्क या जुर्माना। बैलेंस ट्रांसफर पर निर्णय लेने से पहले उधारकर्ताओं को लाभ और कमियों के साथ-साथ संभावित बचत को भी तौलना चाहिए।


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